投资酒店能否赚钱 竟和他们有一半关系!

　　没错，他们就是开发经理，也叫加盟经理，大多是酒店运营、工程或酒店咨询背景相关。对于商圈客源判断、周边酒店硬件及经营调查分析、项目平面结构分析、功能规划、经营预测及投资回报测算具有丰富经验，甚至是对于酒店行业有整体的格局观，对于行业发展现状和发展趋势把控到位。通常，这部分人的专业程度对项目运作成败发挥基础性作用。开发经理站在为加盟商物业评估的最前线，也是加盟商、投资人最先能接触到的人，只要他们专业，大多就可以为加盟商剔除不合适的物业。譬如物业面积过小或过大的、缺少独立大堂或独立电梯的、暗房过多的、区位过偏而租金过高的等等。

　　如果说，单凭开发经理一己之见就能决定项目成败过于武断，那么开发经理所在酒店管理公司团队，每周召开的项目决策例会给出的评估意见将更为客观。以某酒店品牌开发经理团队为例，每周一的项目决策团队豪华阵容由8-10人组成，从开发经理、开发总监、高级开发总监到VP、SVP、EVP以及CEO,所有关键人都会参与到项目决策中，为项目保驾护航。

　　团队开发经理，从物业评估角度对物业周边市场、物业条件考察、工程排房、功能规划、项目整体优劣势、运营指标预测及财务测算等角度阐述项目。团队开发总监及高级开发总监，针对项目阐述缺失的部分做补充性阐述。团队VP(运营方向)、SVP(运营方向)，从运营角度给出项目意见，包括项目体量是否过大、功能规划是否合理(譬如是否需配备较大会议室)、首年及成熟期平均房价、出租率是否实事求是，周边主要知名企业报销标准是否在项目房价范围内，从而对财务预测提出修正意见。

　　团队VP(财务及法务方向)，从财务和法务角度给出项目意见，包括项目运营成本、财务模型是否合规、产权性质及各类证件是否有法律隐患。财务方面，譬如，针对不同城市不同体量的酒店，运营成本会有差别，这位VP会根据平均数据给出调整意见。法务方面，对于自持物业，她会审核项目国土权属证明文件及房产权属证明文件。如果属于在建项目，没有办理完房产证的，除土地证外，还会查验其建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售证、竣工验收合格证明。对于租赁物业，则会查看租赁合同;如果是从二房东手上转过来的，还会确认合同有房屋产权人书面同意。以上是在法务流程上提醒加盟商拿到并出示相关材料，避免酒店改造完工后无法拿到特行许可证而导致不能开业，给加盟商带来不可挽回的经济损失。团队EVP(开发、工程方向)，主要从工程角度对改造装修成本、建设期、开荒期、酒店流线、店招等方面提出意见，并对区域酒店市场特征提出补充看法。团队CEO，从战略布局、项目品质、与已签约项目是否冲突等角度提出关键性意见，具有一票否决权。团队开发助理，协助核实部分数据(譬如特别区域个别酒店的携程房价、已签约项目的距离等)，并记录项目决策结果进行备档，作为与加盟商进行下一步沟通的依据，如成功签约，决策档案还将指导营建部进一步的项目排房规划、开业前的房价制定、年度预算制定等。

　　以具体的加盟项目为例。5月，贵州某城市加盟项目在商住楼内因无法满足独立电梯，项目毙掉，因为人流复杂，影响住店体验，开业后小卡片和相关客诉必然涌现，影响网评与客房售价，进而影响投资回报;6月，吉林某城市加盟项目，虽然位置不错，但因天井房数量过多，超过总房量10%，且租金为商场租金水平，高于常规酒店租金水准，项目最后因体量和财务测算问题流产;7-8月，山西和江苏某城市加盟项目200余间客房，几经商议后，过会条件是将客房体量降到140间，否则项目不予签约。从项目初期筛选到成功过会，5个月的时间中开发经理接触了近300个物业、约200位意向投资人，经过剔除、决策会加持通过的项目仅有15个左右。大浪淘沙后项目留存的机率仅为7%，严格程度可见一斑。这也是为什么品牌连锁酒店能保证成熟期85%-90%入住率(有些项目甚至没有爬坡期，一开业就满房)，投资回收稳健的主要原因!最后，无论加盟投资经济型快捷酒店还是中档酒店产品，找个靠谱的开发经理和团队，投资回收才可谓有保证。毕竟，物业的准确评估才是项目成功的一半!

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