1、基金概述
投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票、债券、升值物业等等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。对于房地产来说，基金主要投资于酒店、公寓、写字楼等商业物业。在国外，开发商建造完一个商业地产项目就会有基金去收购，然后基金再出租给商业经营商，但是中国目前还没有出现这样一条产业链。
2、投资基金在房地产业的发展状况
由于中国房地产近年的发展势头较好，很多国外基金纷纷进入中国市场，基金刚进入中国的时候态度非常坚决，对投资回报率有严格的要求，必须达到它的要求：而且不介入开发、资产并购，只做战略投资者，导致经常是出现以下状况：有钱的开发商不愿意跟基金合作，想跟基金合作的缺钱开发商又无法被基金青睐。现在，很多基金都进入了开发领域，像ING、太平洋、渣打银行的股权投资。
3、运用基金不成功的原因
目前，商业物业运用基金并不是很成功，从开发商角度看，主要是以下原因：
首先，大多开发商不了解商业基金操作的规律和思路，不了解各个国家，各种性质的基金具有怎样的操作风格，更不了解基金是如何考评一个项目的优势和劣势。
其次，他们也没有真正认识自己项目，起码没有从国际化的角度思考项目的核心竞争力究竟何在。既未能“知己”又不能“知彼”，凭着想当然来招徕基金，大多做的是无用功。
另外，开发商都不太愿开放股权，跟别人分享经营权以及最后的利益分配权，这导致自身很难跟基金合作。开放股权也有几种，一种是不开放控股权，51％拿到手里，或者仅高于其他股权几个百分比的相对控股权。其实，开放股权实际上也是引进了专业合作者，引进了他们的管理经验，而不是简单的引资。
1、短期投资基金
短期投资基金指投资期限一般一到三年，他们基本上是投机性的，像一些投资银行，譬如摩根士丹利。这类基金往往在买进项目后，短期内就会转手卖出，对于投资回报率要求特别高，希望短时间内获利。
他们一般不会考虑国贸、嘉里等优质物业，因为那些物业的价格高过他们的预算，更多的时候，他们会从烂尾楼或是资金链出现问题的物业中进行挑选。当然，回报率一定要很高。
2、持有型基金
持有型基金一般投资期限三到五年，甚至是五到十年，这类房地产投资基金，看重的是将来能够产生比较稳定现金流的优质物业，如麦格里。
这种基金自带退出机制：一般会在项目在建或者已经建好的时候，带着足够的资金进入商业项目，支持发展商的开发：再通过自己的管理和运作模式让项目成熟起来；随即会退出，把项目转让给几个跟随自己多年的固定客户，这些客户一般将长期持有该项目。
这类基金会选择华贸中心，银泰中心这种优质物业．他们会竭尽所能压低收购物业价格。
3、长期持有基金
长期持有的基金，通常是保险公司，退休基金、像平安、泰康。这类基金通常喜欢投资已盖好的稳定物业、对回报率要求相对低些，但是非常关注风险。
总的看来，基金对于商业地产各种物业类型的喜好并不一样．对写字楼投入最多，其次是酒店类，然后才是商业。而从投资区域看，追求稳定回报的后两类基金一般只关注北京和上海等一线城市，短期基金会考虑大连、天津等二线城市，但二线城市的写字楼就很难被基金看好，因为大企业不爱进入这些城市，或者仅仅租赁很小的面积用作办事处；而在北京、上海，他们则会租赁上千平米的写字楼用作总部。
对每个商业类型，投资基金都会有不同的要求，只有明确各种具体要求，才能更好的吸引投资基金。比如在一线城市，投资基金所找的项目主要是要求，项目地段比较好、权属比较明确，而且他们特别期望一个比较好的管理团队。在三、四线城市，投资基金目前的投资趋势则是在土地方面。
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